• Обсудить тему или задать вопрос в форуме: Иностранное инвестирование в сфере недвижимости

• Каталог коммерческой недвижимости: Каталог коммерческой недвижимости

Иностранное инвестирование в сфере недвижимости и не только
 

Сергей Десяк: «Для западного инвестора выход в Украину определен. Основной вопрос - когда это будет своевременно?»
Беседовал Вячеслав Сорокин (журнал Недвижимость РЕВЮ)

Сегодня иностранные капиталовложения демонстрируют первые результаты работы в Украине. По словам специалистов, грамотное использование возможностей иностранного инвестирования в ближайшие годы позволят украинским компаниям решить вопросы привлечения средств и усовершенствования систем менеджмента.
Об инвестиционных перспективах, интересах и рисках инвесторов, мы попросили рассказать Сергея Десяка, директора консалтинговой компании «Евроконсалтинг».

Как вы оцениваете инвестиционную составляющую Украины как страны с рыночной экономикой?

Несмотря на определенную политическую и макроэкономическую нестабильность в течении последних двух лет перспективы инвестирования в Украину заметно увеличились. Подписание протокола о взаимном доступе на рынки товаров и услуг с США фактически обеспечило членство Украины в ВТО, что значительно повысит инвестиционную привлекательность страны. Отмена США поправки Джексона-Вэника снимает существующие ранее ограничения в сфере рынков кредитных ресурсов, инвестиций и экспорта товаров и услуг. В 2006-2007 годах только за счёт этого прогнозируется увеличение экспорта минимум на $2,2 млрд. долларов и иностранных инвестиций на $1,2 млрд.
Минувший год стал годом прихода крупного западного инвестора: наиболее яркие примеры - банки "Аваль", "Укрсоцбанк", "Укрсиббанк", "Криворожсталь". Рост инвестиций наблюдается в строительстве, машиностроении, легкой и пищевой промышленности. В течении 2005 г. прямые иностранные инвестиции в Украину увеличились на $ 7,3 млрд. и составили на 1 января 2006 года $ 16375,22 млн. Это рекордная сумма прироста за всю историю независимости Украины и больше совокупного притока иностранных инвестиций за предыдущие семь лет.
К сожалению, неизбежное замедление роста ВВП за счёт увеличение цен на газ, в результате экономический рост в 2006 году будет находиться в пределах 3-3,5%. С другой стороны «газовая проблема» дала импульс к развитию проектов в сфере добычи и переработки углеводородного сырья, внедрения энергосберегающих технологий. Уже в 2007 году по мнению аналитиков негативный эффект ценового газового шока будет уменьшен.
Наряду с очевидными успехами правительства в обеспечении внешних предпосылок для роста инвестирования, следует отметить непродуманные действия внутри страны - кампанией по пересмотру итогов приватизации по крупным предприятиям; закрытию СЭЗов, ухудшению условий деятельности экспортеров.
По большому счету, Украина представляет собой наиболее лакомый "инвестиционный пирог" среди постсоветских стран. В странах Восточной Европы основные экономические ниши уже заняты. Для западного инвестора не существует вопроса - входить или не входить со своим капиталом на рынки Украины. Существует вопрос - когда это будет своевременно.

В какой сфере преимущественно работают иностранные компании, которые выходят или планируют выходить на украинский рынок?

В основном иностранные компании работают в Украине в финансовом секторе, ТЭК, пищевой промышленности, машиностроении, транспорте и связи, химической, металлургической промышленности и в сфере операций с недвижимостью. Из перспективных отраслей можно выделить ритейл (рынок торговых сетей) и сектор "хай-тек". Среди примеров участия иностранного капитала в украинском "хай-теке" можно назвать примеры лидеров мобильной связи Украины (UMS и Киевстар), а также проекты американской инвестиционной группы SigmaBleyzer, которая инвестирует в развитие ведущих операторов кабельного телевидения Киева - "КТМ" и IVК (ныне - "Воля-кабель"), поисковую систему META, софтверную компанию "Софтлайн".
На данный момент мы обслуживаем ряд компаний, которые делают первые шаги на украинском рынке и специализируются в сфере строительства, создания программного обеспечения, СМС-контента , осуществления экспортно-импортных операций продуктами питания и одеждой.
В основной своей массе наши клиенты это предприятия из ЕС и Россия. При этом не редкость, когда западные компании заводят свои инвестиции в Украину через свои предприятия в России, а российские компании осуществляют инвестиции через подконтрольные им оффшорные компании. Поэтому география инвестиций вещь довольно размытая. По данным государственного комитета статистики Украины, наибольшее число иностранных инвестиций на 1 января 2006 года вложили немцы (33,6% от общего объема)

Какова стратегия инвестора относительно Украины в виду предстоящих парламентских выборов? Все ли инвесторы ждут их окончания?

Политические риски отпугивают некоторых из них, однако это не является помехой для крупных стратегических инвесторов и наиболее рисковых, так называемых венчурных фондов. В основной своей массе они нацеленные на долгосрочную перспективу и уже начали процессы "вхождения" в украинскую экономику, не дожидаясь итогов выборов. Они убеждены, что вне зависимости от расстановки политических сил в стране после выборов, украинские инвестиции будут одними из самых рентабельных в Восточной Европе, поэтому следует просто "войти в Украину" чуть раньше остальных (дабы "застолбить" пустующие ниши).
Наиболее консервативные инвесторы взяли "тайм-аут", ожидая результатов выборов. Некоторые из них открыто декларируют намерения значительно увеличить объёмы инвестирования, но с оговоркой - всё будет зависеть от исхода парламентских выборов. В частности, на такой позиции стоит руководство Европейского банка реконструкции и развития.
Невзирая на исход парламентских выборов, ожидается инвестиционное затишье до начала осени, так как будет происходить формирование системы власти в стране, после этого завершение финансового года и период отпусков, поэтому мы можем ожидать новую инвестиционную волну не ранее сентября 2006 г.

Хотелось бы узнать точку зрения Вашей компании на рынок недвижимости и его потенциале для иностранного инвестора?

Рынки недвижимости в крупных городах Украины в 2005 году переживали инвестиционный бум. В значительной степени это было связано с развитием рыночной инфраструктуры, в частности, с широким запуском программ банковского ипотечного финансирования.
В среднесрочной перспективе только в Киеве на территориях предполагаемой застройки, по различным оценкам, планируется возвести до 30 млн. кв.м. жилья. При этом крупнейший столичный застройщик – «Киевгорстрой», обладающий около 30% строительного рынка, способен построить около 1 млн. м2 жилья в год. На освоение вышеуказанных объемов строительства в столице правительству необходимо $ 3 млрд. инвестиций. Однако эксперты предполагают, что потребуется значительно больше средств. Это связано с переносом различных производств, которые на данный момент располагаются на территориях запланированных застроек. Таким образом, собственными силами местные компании смогут освоить территории за 8-10 лет.
Немного иная ситуация на рынке коммерческой недвижимости, где насыщение рынка по оценкам специалистов произойдёт уже к 2008 г., после чего скорее всего, крупные, привлекательные объекты будут перепроданы транснациональным сетевым ритейлорам, инвестиционным компаниям, принося тем самым значительные доходы как владельцам объектов, так и посредникам.
Не взирая на то, что госбюджетом 2006 года на сферу строительства, архитектуры и ЖКХ предусмотрено выделение 1233 млн. грн. (Для сравнения: 5 лет назад, в 2001 году, сумма составляла 244 млн. грн.) основная доля инвестиций выпадает на негосударственных институциональных и частных инвесторов.
Таким образом, огромный потенциал рынка с учётом высокой рентабельности инвестиций в этот сегмент, обуславливает значительный интерес к украинской недвижимости со стороны иностранных компаний.

Какие компании инвестируют в рынок недвижимости? Есть ли у иностранного капитала особые препятствия в Украине?

Уже сегодня многие западные компании проявляют к Украине интерес. Из активных стратегических инвесторов можно назвать "Metro Group". Значительные объемы финансирования строительных проектов производится по ипотечным программам "дочек" иностранных банков. Следует отметить что доля иностранного капитала в бaнкoвскoй системе Украины на конец января 2006 г. составила 23 %. Очевиден успех компании «XXI Век», которая в конце прошлого года привлекла посредством IPO (публичных размещений акций на иностранных рынках) внешний акционерный капитал на $139 млн. Эти средства «новоиспечённый» инвестор в первую очередь намерен направить на инвестирование проектов в сфере коммерческой и жилой недвижимости.
На данный момент афишируются заявления иностранных компаний о планах выхода на строительный рынок Украины. В частности эти намерения публично декларирует московская компания «Донстрой», польская компания "Globe Trade Centre SA" и др. На данный момент наша компания ведет переговоры по вопросу вхождения на рынок одного из лидеров монолитного домостроения Москвы.
Некоторые иностранные стратегические инвесторы избегают преждевременной декларации намерений и проявления активности на рынке, действуя через подконтрольные компании-резиденты. Отчасти отказ от агрессивной маркетинговой стратегии основывается на рисках противостояния местных лидеров рынка, которые, ощущая реальную угрозу, препятствуют нашествию «чужаков», ограничивая доступ к привлекательным территориям застроёк и ресурсной базе, при этом используя не всегда «честные» методы конкурентной борьбы.
Поэтому, по моему мнению, при выходе на этот рынок стратегическому инвестору в первую очередь необходимо использовать технологии слияния и поглощения действующих предприятий аутсайдеров. Выгоду получают и те, и другие – инвестор сокращает сроки и затраты по вхождению на рынок, украинские компании получают инвестиции и более эффективную систему менеджмента.
Кроме факторов конкуренции, препятствием для появления на украинских рынках недвижимости иностранного капитала являются проблемы административного и правового характера, связанные с землеотводом, правовым статусом земли, разрешительной системой. Так при разработке проекта, инвестору необходимо пройти утверждение и получить согласование у порядка 130 структур, от которых зависит дальнейшая «судьба» проекта. Каждое согласование несет под собой определенные «дополнительные» затраты для инвестора, что, безусловно, отражается на прозрачности и конечной ликвидности проектов.
По мере устранения и ослабевания этих препятствий будет происходить наращивание иностранных инвестиций в этой сфере.

К каким инвестициям более все расположен рынок недвижимости к портфельным или прямым?

На мой взгляд – рынок недвижимости в Украине предрасположен к стратегическим инвестициям, так как фактически для квалифицированного портфельного инвестора нет основных предпосылок: надежные инструменты и прозрачность инвестированных компаний, что обусловлено несовершенством законодательства, особенно в части защиты миноритарных акционеров, значительной коррумпированности и криминализации рынка недвижимости. Успешный пример привлечения портфельных иностранных инвестиций компанией «XXI Век» является показательным, но, скорее всего, только единицы компаний сфере недвижимости смогут в ближайшие 3-4 года разместить свои акции на иностранных рынках
Доказательством обоснованных опасений иностранных портфельных инвесторов является недавний скандал вокруг строительного проекта "Элит-Центр", после чего британская аналитическая компания Oxford Business Group, изучающая восточноевропейские рынки, предупредила потенциальных инвесторов о ненадежности капиталовложений в украинскую недвижимость, а также недостаточный уровень надежности строительных компаний на рынке.
На данный момент аналитики прогнозируют перспективу возникновения новой концепции управления портфелем недвижимости по аналогии функционирования открытых долевых фондов (инвестиционные трасты, фонды недвижимости) в США и Европе, доли которых свободно будут обращаются на фондовых биржах.

Что бы Вы посоветовали инициаторам проектов в сфере коммерческой и жилой недвижимости?

В основе каждого проекта, а особенно проектов создания коммерческой недвижимости, должны лежать серьезные маркетинговые исследования и квалифицированный менеджмент. Зачастую просчеты даже на одном этапе создания объекта ведут к значительным финансовым потерям и низкой ликвидности проекта.
В своей работе мы часто сталкиваемся с инвестиционными предложениями, которые не выдерживают никакой критики, поэтому перед началом переговоров необходимо чётко определить стратегию финансирования и серьезно отнестись к подготовке инвестиционного предложения. Однажды подав на рассмотрение некомпетентный проект, практически инициатор лишается возможности повторно обратится к инвестору с этим или другим инвестиционным предложением.
По большому счёту, капитал и заинтересованные иностранные инвесторы есть, скорее наблюдается дефицит в интересных проектах, как в сфере недвижимости, так и в других отраслях.
Однако хорошо разработанного проекта также не достаточно, следует обратить внимание инициаторов и инвестиционных менеджеров на использовании эффективного Investor Relation, что позволит раскрыть инвестиционную привлекательность проектов широкому числу инвесторов и в свою очередь получить наиболее выгодные условия финансирования.
Для продвижения украинских проектов практически нет качественных и доступных информационных источников. Поэтому в ближайшее время департамент маркетинга нашей компании планирует запустить новый маркетинговый инструмент – портал коммерческой недвижимости и готового бизнеса Uamakler.com, который будет ориентирован на инвесторов в Украине и за рубежом.


Опубликовано в сокращенном варианте в журнале "Недвижимость РЕВЮ" №4 (62)'2006 (апрель 2006)